如今的万寿花园                      本报记者汪蕾 摄

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  去年8月16日，杂居小区万寿花园成为全市首个旧住宅区实施物业管理的试点，迎来了合田物业公司。近7个月过去了，居民坦言环境美了，治安好了，但物业公司却面临物业管理费难收的处境。

▲▲ 十多年，第一次享受物业管理
  3月3日，晴，阳光倾泻在万寿花园的每个角落，记者走进干净整洁的小区，随处可见张贴上墙的红纸标语“有您的支持，我们会做得更好”，“物业化管理是小区长治久安的保证”……
  居民们围坐在楼下聊天晒太阳，一派令人羡慕的惬意景象。记者融入他们的行列，聊起7个月前进驻的物业公司，一下子就打开了居民们的话匣子。
  位于胜利一路社区的万寿花园，是原玻璃纤维厂、建筑五公司等几家单位的宿舍楼区,该处共含36栋单元楼，居民总数近1600人，是典型的杂居型小区。长期以来因地理条件等原因，区域卫生、治安等工作难以开展。
  因为大部分产权归属私有，还有小部分属于单位产权，小区以前基本上是环卫公司做简单的卫生清扫，无物业管理，导致了一系列“连锁反应”：乱搭滥建多、乱牵乱挂多、乱贴乱画多、杂草多、坑洼道路多……
  一位在小区里住了12年的大妈告诉记者，物业公司来了后，每天晚上都会看见拿着大电筒四处巡逻的护卫员，楼道里再也看不见烟头和瓜子壳了，小区里的杂草少了，绿化多了，环境确实美了！
  另一位居民也体会到了物业公司带给生活的变化。不久前，因邻居家漏水，他家墙壁出现大面积水渍，他找到物业公司，工作人员很快根据登记的居民信息册，联系到房主，并帮忙协调解决了矛盾。
  ▲▲ 为降低成本，物业公司捡旧砖扩路
  记者与居民们聊天的时候，无意中得知合田物业公司的工作人员正在街上捡旧路面砖，一位物管员告诉记者，有些居民反映小区现有道路较窄，停了车后不方便通行，他们就决定用旧砖在绿化带边上铺出一米左右宽的通道。
  “为什么捡砖，而不买砖呢？”面对记者的提问，工作人员一脸苦笑，说物业管理费难收，这样做是为了降低成本。不仅如此，他们为了解决居民的摩托车、电动车无处停放的问题，专门买回旧钢管搭建车棚，为了排除治安隐患，在小区几个死角装上路灯，整夜点亮。
  据合田物业负责人介绍，为了让居民们感受物业公司带来的变化，他们从去年8月16日正式进驻小区后，进行了4个半月的的免费试运行工作，“当初‘万寿花园’几个字都被杂草挡住，根本看不见，现在从小区外走过，都一目了然”。
  但物业公司从今年1月1日起收每平方米3角的物业管理费时，却仍是困难重重，9名工作人员上门收钱时，居民们要么不开门，要么说没钱交，主动交钱的居民更是少之又少，一些退休居民则认为，他们可以自己管家，不需要物业管理。
  据了解，万寿花园的住房面积从20平方米到130多平方米不等，每个月的物业费最少的仅6元。在记者采访的十位居民中，仅有两位居民交纳了物业费。
  对此，合田物业的负责人给予了理解，他说万寿花园的居民们以前从没交过物业管理费，居民们的观念一时难以转变，他们要求所有工作人员要有耐心，逐步引导居民转变观念，通过自己的努力让居民自觉交纳物业管理费。
  ▲▲ 228个杂居小区无人管理
  像过去的万寿花园这样的杂居小区，我市还有很多。
  家住胜利三路大公怡园小区的丁先生，入住3年来最头疼的事情就是没有物业管理。他告诉记者，2004年购房时被告知没有物业管理，全家人还有些高兴，认为可以少出一笔物业费，入住不久就出现了问题。因为没有物业公司，楼道公共照明费由每户居民逐月交纳，但由于一户居民因为工作繁忙，忘记交电费，全楼住户摸黑上下楼一个多星期。
  不仅如此，丁先生迫切希望有物业公司的另一主要原因是，他入住三年被盗两次，他认为如果有保安巡逻或者安装路灯，治安一定会有所好转。
  2007年7月，宜昌市房管局联合各区建环局、葛洲坝集团房管办，组织各居委会，对西陵区、伍家岗区、开发区和葛洲坝辖区内的489处旧住宅区进行了一次摸底调查，结果显示：有15个是由业主自管，42个委托社区管理，194个是单位自管，其余的228个处于无人管理状态，总户数超过4.3万户。
  宜昌市房管局物业管理科科长江波在接受记者采访时介绍，这些旧住宅小区大多基础设施差，违章建筑多，公共设施无人维护，损坏、被盗情况时有发生。
  江科长告诉记者，根据《物权法》的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”，意指所有住户都对公共设施有维护、维修的义务，而不能置之不理，但许多业主因为忙于工作，没有更多的时间去履行义务，而且因为缺乏专业知识，也不能很好的履行义务。同时，根据《物权法》的规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，因此委托更加专业的物业服务企业或者其他管理人管理就势在必行。
  江科长表示，在万寿花园之后，今年将进一步扩大试点范围，西陵区翁家堰小区、伍家岗区华兴小区的物管实施方案已经上报到宜昌市政府相关部门。
  昨日，翁家堰社区主任宋萍向记者介绍了他们小区的初步改造方案，预算投入8万元，在小区的两条通道上安装两个大门，设值班室，建自行车库，目前这一方案已经提交到市政府。宋主任还介绍，下一步还将安装一部分休闲设施，让小区环境有较大的改观。
  ▲▲ 物业管理有利提升居住环境
  早在2007年，根据对河南洛阳、南阳、许昌等地专题考察，宜昌市政府及相关部门就总结出了“政府主导、部门协调、区街为主、财政出资、企业参与”的旧住宅小区综合整治和管理模式，并在万寿花园进行试点，今年拟将对城区内的三四个小区进行物业管理试点。
  江波告诉记者，现在不仅要“居者有其屋”，将小区建设好，同时还要管理好，提升居民的居住环境，这是一个长期的过程，也是打造和谐小区的重要因素。
  他坦言，目前万寿花园存在的物业管理费难收的问题在其他城市也普遍存在，物业企业具有社会化的特点，是自负盈亏经营，而且物业公司提供的是有偿服务，居民享受服务后就应该交纳物业费，但不少居民缺乏对物业管理的了解，把物业公司当成“万事都管”，而不是以物业服务合同约定的服务内容为准，物管人员在面对众多居民时，往往因众口难调得不到理解。
  因此，物业管理企业更加规范自身物业管理行为，提高物业管理人素质，而同时居民增强物业管理意识，是解决这一问题的根本方法。